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【月亮看盘】简单说几句房价问题(17-3-1)  

来自月下横笛   2017-03-01 16:08:45|  分类: 默认分类 |举报 |字号 订阅

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月下横笛 发表于 2017-3-1 15:18:39

  我不从事房地产工作,得到的相关数据不会太多,我只能与大家一样,借助一些公开信息管中窥豹,简单说几句关于房价问题的感受。

【月亮看盘】简单说几句房价问题(17-3-1) - 月下横笛 - 月亮看盘——月下横笛的博客
 
  首先,要强调一点,我以前一直都不是房价的唱空者。
  我很少就房价问题做专题分析,一般只是偶然穿插在股市分析中,像几年前深圳房价开始蹿升,我即撰写文章,明确表态说,这将是全国房价新一轮暴涨的号角,也即我之前预测的所谓“大五浪升势”。当然,最初我也没想到,后来居然有这么猛。
  近两个月,与我交流过的朋友都会发现,我对于房价的预期由此前的“高度乐观”明显开始转为“谨慎乐观”。在1月15日《古人征战几时回》一文里,我蜻蜓点水式地带过了房价问题:“此后更进一步的中长期走势,其一,有可能是在下跌1000点并折腾一段时间后,再继续挑战5178点;其二,也有可能是在跌回2638点上下后,再重启上攻5178点;其三,或者可能只是先来一次大约15%的次中级调整,随即继续攻击5178点。这需要届时根据实际情况再作判断,毕竟未来一年,包括美股、房地产等国际、国内局势的变数较大。上述前两种走势都需要高度关注楼市动向——我之前一直都可算楼市多头,但从今年开始,我认为必须谨慎对待高耸入云的楼市了。这就像大盘2015年到达5000点之上后,作为‘5000点论’的最早和最坚定的倡导者,我可以预见大盘总体处于中长期高位,并开始采取谨慎态度,但是大盘在高位的各种变数,包括某些突发性政策或称‘人祸’导致的风险却是无法预知的。关于楼市,我以后会抽空写专题,这里就不扯远了。鉴于对大盘影响巨大的银行股总体处于高位,我较为倾向的首选走势是:在上攻至4373点之后,起码得回吐1000点。”

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  其次,我对房价的判断很大程度上来自于广州本地。
  我之前一、两年与大家交流时,非常强调广州房价在全国的风向标作用。我的主要观点是,广州作为四大一线城市之一,而且还是排在深圳前头的老三,房价相对于其它三大一线城市严重偏低,广州不补涨,全国房价不可能出大顶。
  在最新公布的全国房价排行榜里,广州居然只排第五,均价低至2.6万元,被排第四、均价4万元的厦门远远抛离。我觉得广州之所以楼价偏低,与其城区过度扩张有关——尽管其它城市普遍也存在大幅扩张的现象,但是就拿深圳相比吧,广州的城区扩张规模确实大得惊人,三年前连从化也纳入了广州城区版图,这从极大程度上拉低了广州房价。要说到广州老城区,一、两年前7、8万元的房价还是相对少见的,最近却遍地开花。
  实际上,从统计数据可以看出,过往一年广州楼市确实有所补涨,升幅大约为20%,但力度还嫌不猛,暂时没有重演深圳在短短不到两年时间内即翻倍的疯狂。不过,近几个月,其它三大一线城市房价都有趋缓之势,广州房价却升得特急,还出现了放巨量的异常现象,这显示出,“恐慌性买盘”正在蜂拥进入。具体的相关数据可能要迟些才能有所体现。我估计今年广州还会有一段较猛的升势,就像前两年深圳所出现的情况那样。
  一旦届时广州也补涨完毕,那上海、北京、广州和深圳等四大一线城市就已齐聚华山论剑,这就像股市权重最大的一些股票都疯涨以后,大盘指数就基本到顶了一样,即便随后还会有些二、三、四线的中小城市继续补涨也罢。

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  第三,通过大众市场情绪,可以充分感受到房价问题的严重性。
  至少在我周边所接触的人群里,特别是大妈级别的,都高度一致地认为房价根本不可能跌,即便说短期内不会大涨,也不认为房价有大跌之可能。亲朋好友聚会时,必谈房价;上酒楼吃饭时,隔壁桌也多在调侃房价。一谈起房价,人人都眉飞色舞,信心十足,自以为炒房神人。另外,类似自有资金200万借助于高杠杆只花了两年时间便炒成5000万的所谓神迹,近期也在广泛传唱。
  现在,你如果觉得自己好心,想劝别人不要去追高买房的话,那种感觉简直就像在犯罪。
  我还是那句话吧:在大家都极度疯狂之际,你即便还想继续参与其中,享受泡沫带来的愉悦,也要时刻保持一颗谨慎之心。
  第四,千万不要小看这次国家对于控制房价的决心。
  习老大近来反复强调:“房子是用来住的,不是用来炒的。”国家最高领导人亲自以严厉的口吻来谈论房地产问题,这是史无前例的,也凸显没有退路可言。
  对于国家过往历次的调控房价措施,我都淡然应对,但这次我却认为是来真的,毕竟它企图从供给资金方面掐断房价暴涨的源泉。
  另外,还必须高度关注房产税的推出问题。你确实可以说,房产税不会带来房价暴跌,毕竟像上海、重庆等城市早已试点过,并没有造成房价逆转。但是,往往一根稻草就会压死一只骆驼,就像股市2007年5月4335点所遭遇的“530惨案”那样,财政部“半夜鸡叫”,突袭上调印花税,直接导致大多数股票提前见到大顶,随后大盘继续上攻6124点,它们也无力再创新高了。
  当然,按常理来说,房产税短期内肯定是无法正式推出的,毕竟还要履行一系列的立法审批程序,但在中国这个特殊国度里,逾越法律蛮干的事情屡见不鲜,就算房产税出不来,也还有其它强硬手段可以祭出。
  总之,我认为,一旦届时四大一线城市都暴涨完毕,全国房价总体就可正式宣布进入了这十几年牛市的大顶区域,只是要精确判断比如何时突然逆转,抑或是还得构筑像双重顶、三重顶等复杂顶部之类的细节问题就比较困难了。我较为倾向于,除非出现特大的灾难事件,否则的话,这个最后的冲刺阶段还可持续到今年下半年,房价要想逆转,最快也要到今年下半年乃至明年上半年才会发生。在此期间,全国房价的主要特征将是,已经暴涨过的城市(主要是一线城市以及部分二、三线城市)高位盘整或小幅拉升,没有暴涨过的城市(主要是像广州这种需要补涨的一线城市以及其它二、三、四线城市)陆续补涨,市场进入最后的疯狂阶段。
  我当然想全面地分析一次房价问题,但这得花费相当多的时间、精力和篇幅,毕竟我专长不在此,所掌握的资料也有限,这里暂且只是简单说几句,希望能给大家一些帮助,或者说参考也行。

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【月亮看盘】沙场秋点兵(16-8-20) - 月下横笛 - 月亮看盘——月下横笛的博客
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